相続編

不動産の共有持分について。相続の場合。

例えば、三人の息子がそれぞれ三分の一ずつ、ある土地を相続することになったとき。通常、三分の一ずつの共有持分として登記することが多いのではないでしょうか。三人で等分に所有権を持つという、一見、平等で文句の出ない方法です。

ところがやがて誰かが、その土地を売ってお金に換えたいと思った時、どうするか。ほかの兄弟が時価の三分の一でその人の分の所有権を買ってくれれば問題ないでしょうが、そうもいかない場合、第三者にはなかなか売れません。

三分の一の共有なんだから、土地の端から三分の一は勝手に売却できるかというと、できないのです。その土地全体を共有しているということです。不動産の共有持分というのは、その割合の大小に関係なく、全員の承諾がないと不動産の処分はできません。 

また、全員で合意のうえ、例えば販売活動に入ったとしても、個々人の事情で換金に関して温度差があると、販売活動も思うように進まないものです。

あるいは全員の合意にならないまま、そのうちの誰かが亡くなった場合、共有持分も相続の対象になりますから、相続人が他にいると、三人だった所有者が、どんどん増えていきます。ほおっておくと、場合によっては数十人ということもあります。もちろん、その土地を売却するにはその全員から署名捺印を集める事態になります。何百分のいくつ、というような割合の持分でも、その人の署名捺印がないと所有権移転ができません。つまり売ることができない。貸すことも難しいでしょう。

ですから、相続で共有持分となっている場合、なるべく早く誰か一人の所有にするよう話し合い、所有権譲渡の書類に署名捺印をもらうのがよいと思います。あるいは相続後すぐにその土地を売却して、現金を分割するよう話合いができていれば問題ありません。もしそうでなければ、遺言書作成や遺産分割協議の時点で、なるべく単独所有、区分所有になるようにしておくべきかもしれません。

結婚編・事業編

不動産の共有持分が発生するのは、相続の場合ばかりではありません。

結婚して、夫婦二人で憧れのマンションや戸建てを購入するときに、共働きで二人で貯めたお金だからと共有持分にすることがあります。これは住宅ローン対策としては有効なことがあるので、悪いことではありません。ただし、後々万が一、離婚などの局面になった時には話し合いが必要になりそうですね。

また、事業を共同経営しているような場合も、共有持分にされることがあるでしょう。全員の総意がないと勝手に処分できないという意味で、ある種の安全対策にはなるかもしれません。

いずれも、良好な人間関係を維持することが、大切で、必要ですね。