motoko 不動産投資について書かれた本
これまで読んだ不動産投資本の中でも分かりやすいです、なんと収益試算Excelシートが読者特典でついてます。
20年来、不動産投資に興味を持ち、関連する投資本を数十冊読み、投資家であるオーナーさんに話を聞いたり、物件を探したり、勉強を続けてきました。
おおよそのところは理解して実践できているつもりでしたが、今回その裏付けというか、理論の部分でよりクリアになりました。
収益構造の理解から、収益シュミレーションの実践まで、数字が苦手でも分かりやすい内容です。
現在の日本の不動産市場と経済状況をふまえた内容なので、不動産投資の初心者も経験者も、参考になるのでは。
ちなみに不動産投資といいますと、一棟の賃貸アパートや賃貸マンションのほか、分譲マンションの一室（区分所有）や戸建賃貸もあります。
この本は一棟アパートをモデルケースにされています。
不動産投資としての賃貸戸建
ところで、当社では賃貸戸建の不動産投資もすすめています。
久留米市でも賃貸戸建のオーナーチェンジ物件があります。
※オーナーチェンジ物件…賃貸中で入居者はそのまま、所有者だけ変わること。空室で募集する期間のロスがなく、賃料収入がすぐ見込めるのがメリット。年間賃料と売買代金から、利回りが計算できます。
不動産投資として戸建に取り組む理由
- 戸建だと一棟売物件よりも、安価で購入できる。
- エレベーターや共用部などの設備がないため、保守点検・管理の負担が少ない。基本的に入居者が敷地内の維持管理をしてくれる。
- 分譲マンションのような管理費や修繕積立金がない。
- 賃貸戸建の需要は根強い。というか、供給が少ない。
- 土地がついている。
- いったん入居すると長く住んでもらえる。
不動産投資として戸建に取り組む注意点
- 融資を受けるにあたり、不動産投資は事業用資金とみなされ、個人の自宅購入のような住宅ローンが適用されません。
- 金融機関にもよりますが、不動産購入資金の全額について融資が受けられないことがあります。(その場合、ほかに担保提供できる不動産があるとか、不足分は自己資金で賄えれば問題ないでしょう。)
- 数戸～数十戸の一棟アパート・マンションと比べ、空室のリスクが特殊です。一軒だと、退去されると即、賃料収入ゼロです。戸建の軒数を徐々に増やす、他の種類の物件や別の投資と組み合わせる、などするとよいでしょう。
- 賃料収入をキャッシュフローで見ると、投資金額の割に少ないです。キャッシュフロー重視なら、一棟物件です。
- 最終的な収益は売却時になりますから、余裕資金をあてましょう。入居中にも、設備交換など費用が発生することがあります。
- 戸建賃貸に限らず、建物には補修や修繕がつきものです。技術と信用のある良心的な建設業者をパートナーにしましょう。大工仕事が得意で自分でできる方もいますが、電気工事・水道工事など専門の技術が必要になることもあります。
- 戸建にも種類があります。ポピュラーな建売分譲住宅、注文こだわり住宅、借家仕様の一律住宅、などです。築年数や面積、設備などと合わせてよく検討しましょう。
- 建物面積が広すぎると、補修工事が多額になりがちです。同様に、敷地が広すぎると手入れが必要になります。コンパクトな住宅が賃貸には向いています。
- 不動産ですから、場所の選定も重要です。街並みや、生活の利便性など入居者の暮らしをイメージしてみましょう。
- 行政の規制もあります。市街化調整区域、再建築不可の物件、旧耐震基準、など、物件概要書をよく読んで検討しましょう。
- 最終的に売却できるような物件を選びましょう。（いわゆる、出口戦略ですね。）
