motoko 2016年に一人で小さな不動産屋さんを自宅で独立開業しました。
女性が一人で起業するというのは、今時それほど珍しくはありません、
不動産開業も増えているようです。
私の場合、どのようにして不動産業を独立開業したのかをご紹介しましょう。
※※※※※
この記事を書いてから、不動産業の独立開業について
電話・メールで問い合わせをよく受けるようになりました。
それで、開業後のことも少し書き足しています。
また、関連して他の記事も書いています。『不動産開業。成功する人、失敗する人』
目次
不動産屋さんになる不安
今や、女性や若者の起業を、国や自治体が推奨する時代です。
不動産業の開業も増えているらしく、
不動産業の開業に女性が増えているのか、女性の開業に不動産業が多いのか、
どちらか忘れましたが、どちらにせよ、
女性と不動産は相性がいいと思います。
不動産業は生活に密着した業種ですし、
業務といえば、力仕事は少なくて事務作業が多いです。
そして、仕事としてやっていくだけの知識があれば、
専門職として報酬を頂くことが出来ます。
でも、地方の不動産業界はまだまだ男性社会なので、
40代女ひとり、不動産業を開業するのは、とても不安でした。
そして、不安な理由は、いくつかありました。
例えば、
- お金がかかる。(開業資金、供託金など二百万円超)
- 開業しても、お客さんが来るとは思えない。(口下手だし、友達だって少ないのに)
- 今さら営業とか、出来そうにない。(若い頃はやってたけど、もうオバサンだし)
- 地元なので、ご近所や同級生になんと思われるか、怖い。(田舎だからね)
などです。
結局、家族や周囲の後押しを受け、なんとか開業することが出来ました。
そしていざ始めてみると、同業者にも女性はたくさん活躍しておれらて、
目標にできる先輩方を(女性男性問わず)目にすると、心強くなりました。
この業界、皆さん紳士・淑女ばかりです。
開業前の不安は、こうなりました。
- お金は、若い時から今までコツコツ貯めていた貯金があったのでクリア。
- 欲を張らず、自分の周りの友人知人、家族や親戚のために、この仕事で役に立てればいいと割りきる。(お客様を紹介してもらえることもある)
- 営業と構えずとも、この歳になったらどこへでも行けるようになっていた。（今だから、出来ることや分かることがある、お客様ともオバチャンモードで話せる)
- 自宅の一部を事務所とし、看板もあげてないので、ご近所にも実はまだ知られていない。(…と思う)
- 地元の同級生のご実家を売却につき、買いたい方を紹介、契約した。(昔遊びに行った友達のおうち、懐かしい！新しい門出のお手伝いをしたい)
ということで、清水の舞台から飛び降りるほどの勇気で始めた不動産のお仕事、これからも続けられそうです。
こちらの記事も参考になりますか？ 不動産開業で失敗する人・成功する人
開業までの流れ（私の場合）
この春で、営業開始から丸二年となりました。(2018年 平成30年:現在)
当時を振り返り、開業までの流れを思い出してみました。
- 会社設立… 2015年7月 とりあえず、会社設立。実はこのころ、街の不動産屋さんになるつもりはなかった。
- 創業塾参加…2015年9月 久留米商工会議所主催の「創業塾」に参加。4,000円の会費で全四回にわたり専門家から開業のイロハを教えてもらえる。かなりおススメ。 →事業計画の甘さを指摘され、落ち込む。しっかりしたビジョンで起業を目指す同期生に刺激を受け、不動産業開業を決意する。
※「不動産開業支援セミナー」県宅建協会等主催で毎年県内で開催されてますが、これはあとで知りました。開業前に受けてみたかった。(全国各県の宅建協会で開催されていますが、ところによっては、入会者集め？の目的が先行して、親身に相談に乗ってはくれない、という声も？) - 会社組織変更・社名変更 登記…2015年10月 新規設立から合わせて法人登記関連で約25万円。本社は自宅の一室とし、車も電話も机も私物流用で出費を抑える。自宅が仕事場だと、メリットもデメリットもあるが、私にとって初めの一歩はこれで充分。
- 「宅地建物取引業免許申請書」を福岡県に提出すべく、書類を準備する。…福岡県のホームページから書式はダウンロード。なんと書類は14種類あり、場合によってはもっと増える。書き方を教わりながら、各所で必要な書類を集め、自分で作成。
- 「宅地建物取引業免許申請手数料」として、33,000円窓口で印紙買う。…“不動産で開業なんて、本当に自分にできるのか？!” 今更ながら、この時初めてドキドキ。「もう後戻りできない」
- 「宅地建物取引業免許申請書」… 2015年12月 受理される。ページ数24枚、ちょっとした冊子なみの申請書を久留米の県土整備事務所に二部提出。
- 福岡県宅建協会久留米支部へ、入会申込… 2016年1月 いわゆる、ハトマークの宅建協会。申込みには不動産業者二人の推薦が必要。地元の業者さんお二人に推薦人となってもらう。ちなみに、もし同業者の知り合いがいなかったら、協会から紹介してもらえます。推薦人!、高いハードルと感じていましたが、同業者の皆さん、仲間が増えることに前向きです。※ハトマークのほかに、うさぎさんマークの協会もあります。福岡県は、はとマークの業者さんが圧倒的に多いです。
- 福岡県宅建協会久留米支部にて、入会の為の支部面接… 2016年2月 毎月、決まった日時に入会面接が行われている。推薦人も一人一緒に立ち会ってくれるのが心強い。お忙しいのにすみません、と恐縮する。30分くらい、ずらり役員の方々がいて、緊張する。久しぶりにスーツを着て息苦しかったのは、昔より太ったせい、だけでは多分、ない。
- 「入会資格者研修会」受講… 2016年3月 福岡市東区の不動産会館にて、宅建協会に入会する前の研修会。受講料5,000円。会場のホールにはたくさんの受講者がいて、驚いた。こんなに新規入会者がいるのか？今回がたまたま3月だからなのか？ 分からなかったけど、とにかく、想像以上に、多い。
- 事務所確認… このころ、県土整備事務所に提出した申請書を基に、事務所確認に来社あり。県から委託された人、かな？ 自宅の一室なので、机や椅子を置いて事務所らしくした。狭いですねと驚かれる。何しろこの前まで物置になってましたから、ね。
- 決定通知および振込用紙受取… 2016年4月 入会費用明細書が届く。福岡県宅建協会の入会金や年会費、保証協会の入会金や弁済業務保証金分担金、年会費、福岡県不動産会館の株券や、全宅連の講習受講料など、全部合わせて1,660,640円を振り込む。
- 免許番号確定、通知… このころ、県土整備事務所から免許番号確定の連絡があったと思う。
- 免許番号記載の分担金納付書・看板類の受取… 福岡市東区の不動産会館まで出向く。いつもJR電車で行き、帰りに博多で買い物したりが楽しみだけど、渡された看板類とかが予想外に重くてかさばって困った。ハトマークの看板とかね、けっこう大きい。宅配着払いを頼むべきでした。
- 営業免許証受取… 分担金納付書を久留米県土整備事務所へ持参し、営業免許証を受け取る。ようやく。ちょっと感激。
- 弁済業務保証金分担金の供託確認後、営業開始… というわけで、2016年4月22日より営業開始となりました。
私のプロフィールはこちらのページをご覧ください
免許申請の反省
開業を決意してから、免許取得まで、約半年ほどかかりました。
計画性なしでとりかかりましたが、
三月営業開始だと年会費などがまた半端にかかるので、四月営業開始にしました。
年会費のことだけでなく、営業スタイル、新規開業か支店開設なのか等でも違うと思いますが、
もっと計画的にした方がいいですね。
新規なら、開業支援セミナーを受講したり、
開業資金融資をいくつか検討するなどして、
せめて一年くらいは準備期間があるといいかもと思いました。
私は主婦からの開業ですから時間はありましたが、
お勤めしている方が脱サラを考えている場合など、
準備に使える時間も限られているでしょう。
まあ、勢いがないとこんな面倒なことできませんから、
「思い立ったが吉日」的で私には良かったです。
それから、宅建協会入会に際して推薦人となって下さった方・そのほか協力頂いた方へ、
報告とお礼はすぐに行きましょう。
（自戒を込めて。タイミングを外すと気まずくなる。）
開業までの費用
上記、開業までの流れのところでも費用については書いていますが、
さらにこのあと「久留米宅地建物取引業協同組合」にも加入するなら、194,000円。
「福岡県不動産政治連盟」なる団体には入会金年会費合わせて、54,000円。
などがありました。ですから、法人登記から含めると軽く200万円は超えてます。
このほか、営業するには名刺を作ったり、電話、ファックス、パソコンやプリンター、ネット環境ももちろん必須です。
事務所のインテリアに凝る必要はないでしょうが、
事務作業の机椅子だけでなく、
お客様が来られた時に対応できるようにもしておかねばなりません。
座っていただいて、お茶など出してゆっくり語っていただく…
１０年以上専業主婦だったため、
仕事用の洋服やかばんもすでになくて、徐々に買い揃えることになりました。
また、営業開始と言っても、普通はすぐに仕事が来て売上が上がるわけではないので、
利益が出せるようになるまでの貯えも必要でしょう。
開業資金については、行政や公的機関などでも融資受付があります。
女性や若者の開業には特に優遇措置があったりもします。自己資金を温存する戦略も。
不動産業 ひとり開業のために必要なこと・もの・能力(?)
好きこそものの…と言うとおり、好きな仕事なら、多少の困難も乗り越えて取り組めるものです。
でも現実の不動産開業にはいくつかの必要なことがあります。例えば…
- 宅地建物取引士の資格 …必ずしも代表者が資格者である必要はありませんが、ひとり起業の場合は、代表＝宅地建物取引士 となります。
- 事務所 …本社をどこに置くか、テナントを借りるか、自宅で開業するか。 もし、自宅兼用だったり、ほかの業種と同居する場合は、仕切りや動線で条件があります。目指すのはどういう営業スタイルなのか、将来像を描きながら、予算と立地を考えます。
- 備品…机やパソコン、電話など。FAX・コピー・スキャナー機能付きのプリンターなど。
- 開業資金 …節約しても200万円くらいかかりますが、逆に言えば、そのくらいで開業できてしまいます。しかし当座の運転資金や、新規法人の場合は資本金なども考えると、軌道に乗るまで総額いくらかかるのか、400万、500万、1000万…、？、規模やエリアにもよりますが、余裕を持って準備したいですね。
- 不動産業の知識 …不動産の業務経験が少しでもあれば、あとは日々の学習と研究・信念と努力でカバーできそう(?)です。もしかしたら、やり方次第ですが、不動産の経験がなくてもなんとかなるかもしれません。でも、お客様の大事な資産を扱うことになりますから、当然、業務と業界と法律の知識をしっかり持って取り組むべきだと考えます。
- 自動車 …営業車両として。やり方によっては公共交通機関が発達した都市では不要かもしれませんが、それでもお客様をお乗せする機会や、郊外の物件を下見して回るときなど、必要な場面があるのではないでしょうか。
- ITの知識 …インターネットが発達し、物件情報は全て共有化されてきています。また、営業支援・業務支援のシステムも進化しており、不動産の知識とパソコンの操作能力がある程度あれば、不動産業者としてお仕事できそうです。
- 文章の読み書き能力 …重要事項説明書・契約書はもとより、行政文書・法令・各種文書の読み書き理解ができなくてはなりません。割と高度な日本語能力が必要です。これからの時代、地域や物件によってはさらに外国語対応も必要かも?
不動産業 ひとり開業にあるといいもの（！）
- 地縁・人脈 …不動産業と地域は切り離せません。生まれ育った故郷であるとか、通った母校があるとか、就職や結婚を機会に長く住んでいるとか、不動産業を独立開業するには、何かしらの地縁があったほうがいいでしょう。それは同時に人脈があることも意味します。 ※ただし、過疎化が進む地方では、地域の選定は慎重に行いましょう。不動産業の収益は物件価額に比例します。契約にかかるのは同じ手間なのに、頂ける仲介手数料は大きく変わりますから、不動産の活発な取引が見込める地域での開業が一般的には有利でしょう。また、競合相手や、ランニングコストの問題もあります、どこを基点として活動するかは、大事なところです。
- 孤独耐性 …不動産業に限らず、ひとり開業の場合は、孤独です。雑多な雑用から、重要な契約までひとりで処理せねばなりません。
- 協力者 …ひとり開業の場合は特に、いざという時に相談できる人と場所も必要です。
- 心身の健康 …ひとりで何でもするので、風邪で寝込んだり体調が悪かったりしたら、お客様に迷惑がかかります。睡眠や食事・運動など、健康管理に気を配ります。
- コミュニケーション能力 …相手が何を話しているのか、あるいは言葉の裏の真意まで汲み取れると取引も交渉も楽だろうと思います。
- 計数能力 …住宅ローンの計算や、利回り計算など、パソコンや計算機で正確に出せることも大事ですが、会話の中でさりげなく暗算で数字が出ると、かっこいいですね！（計算苦手なので憧れです）
思いつくままあげてみました。どうでしょう。
お問い合わせ受付中
これまで自分自身、開業については周囲のいろんな人から励まされ、助けていただきました。
特に開業前後は、(今でもそうなのですが、)同業他社の先輩方に業務のアドバイスを受け、なんとか踏み出すことができました。
とてもありがたいことです。
あの頃を振りかえり、同じように少し不安な方々のお役にたてればと思います。
お問い合わせ受付中です。
※不動産独立開業講座としてお話ししていましたが、ZOOM・電話・対面 での対応は
現在行っておりません。（2020.6月～）
いくつかのブログ記事に考えをまとめておりますので、そちらをご参照ください。
開業してからの戦略
よくきかれるのは、開業してすぐの頃は、どうやって営業したのかということです。
開業したのに収益が上がらなければ、困りますよね。
実は私も、宅建業の免許がおりて、さてどうしようかと途方に暮れたひとりです。
何しろそれまで専業主婦、友達も少なく、どちらかというと引きこもり体質で生きてきましたから。
しかも事務所は通りに面して看板を出すわけでもなく、飛び込みのお客さんはまずありません。
一体どうやって売上を出すつもりだったのか？
ひとり開業の業者さんを周りで知ってみると、
なるほどこういう取り組み方があるんだなあと感動します。
それぞれに相応しい、いろんな戦略・方法があるものです。
でも今、もしこれを読んでいる人が、今から不動産開業を考えていて、
業界が未経験ならば、やはりどこかの不動産屋さんで
パートなりバイトなり正社員でも、修行として
勤めをされたほうがいいと思います。
その気になれば一年ちょっとで業務の大体のことは分かるのではないでしょうか。
不動産業独立開業、未経験でもできるのか？～開業５年目にして思うこと。
開業してからのこと
戦略の中身はともかく、私が考えた「取り組むべきこと」は、次の事柄です。
１. 家族・親類・友人・知人に開業を知らせる。
家族は当然のこと、仕事を始めれば家事にも影響しますから、同居家族の協力体制は必須です。
近隣・遠方問わず、実家・親兄弟姉妹、親戚、親類、合わせると結構な人数かもしれません、
一族の不動産相談窓口になりましょう。
友人・知人にも、あなたの不動産開業を知らせましょう。
名刺のほかに、自分が得意とする業務分野をまとめてチラシや小冊子やリーフレットを作ると、何をしようとしているのか伝わりやすいだろうと思います。
２. ホームページ・チラシを作る。
不動産の売主さん、貸主さんには、年配の方も多いので、まずはチラシなど紙の媒体があると、話しやすいと思います。
そして名刺やリーフレット以上に、必須なのがホームページ作成。
知名度も、目に付く看板もない開業当初だからこそ、ホームページはきちんと作っておきましょう。
営業を始めると、会う人から「不動産業者？どこの？誰？」と思われることが多いです、
そんなときにホームページを見てもらうと、自己紹介にもなります。
ホームページ開設して初めの頃は、毎日のアクセス数が少なかったので、
昼間、どこかで名刺交換した日はアクセス数がいくつかあって嬉しかったものです。
ホームページ作成は、時間がかかることもあるので、開業前からでも構想を練りましょう。
最近は不動産業に特化したホームページ作成のソフトなどもあるようですよ。
また、業務の内容や規模によっては、営業支援システムや管理支援システムなど至れり尽くせりだったりします。
でもその分コストもかさみますから、ホームページ作成に関しては、
はじめはなるべくシンプルでかつコストも手軽な方法がよいのではないでしょうか。
３. 地元の物件を知る。
どんな戦略で動くにせよ、自分のテリトリーのことには詳しくありたいものですね。
相場の賃料や売買価格、またその近年の動向など、研究して把握しておきましょう。
新築物件などに足を運ぶことができれば、建築や資材の流行など分かることもあります。
また、誰かの依頼、紹介を待っていてもいいのですが、
それでは前に進みませんので、自社なら今こんな物件が欲しいと思う不動産を探してみるのはどうでしょう。
オフィスにできるような収益物件を探してもいいし。
今の住まいが手狭なら広めの物件を探してもいいし、
もちろん引っ越す必要がなければ、
安い中古物件を探しましょう。
きれいにリフォームして、賃貸物件として人に貸す、
あるいは転売して差益を計上する。
こうして、とにかく物件を数多く見て行くうちに分かることは多いです。
４. 不動産取引に関わる。
実戦を積み重ねて、実績にしていく。
でも不動産の取引は、普通に生活していたら、
そんなに頻回にあるものではありませんよね…
不動産独立開業相談のご案内
不動産業で開業する準備と実際に開業してから必須な知識を、お伝えします。
独立開業前後の不安や悩みを見つめて、一歩踏み出す機会になると思います。
こんな方向けです…
- 不動産業界って、どんな感じ？未経験者でも独立できるの？
- 不動産屋さんになる決意はあるが、何からしていいのか分からない!
- 勢いで独立開業してみたものの、これからどうしたものか、不安だ…
- 自営業者は孤独、誰かに悩みを話してストレス解消したい。
※よくある質問
- どうして不動産業を始めようと思ったのか
- どうやって集客しているのか
- 年間の取扱件数はどのくらい
- 年間収益はどのくらい
- 定休日・営業時間について
- 宅建業未経験でも、営業できるものかどうか
- 女性ならではのこと
- まずこれからどうしたらいいものか
受講者の声
本来のカリキュラムではなく、こちらからの一方的な質問ばかりですみませんでした。
不動産業未経験で、特に不動産業の知り合いもいないため、直接の先輩に聞けるいい機会となりました。
本来なら、直接お会いしたかったのですが、さすがに遠方だったので無理だったのが残念でしたが（笑）
ホームページ作成等別の作業で、まだ不動産業の免許申請に至っていないのが現状ですが、来月までには免許申請できればと考えています。
今後もよき相談相手として相談に乗っていただけると幸いです。
やはり、同じ女性で頑張っている先輩がいるというのが励みになります。
丸田様のファンとして、引き続き御社の益々の繁栄を願っております。
ありがとうございました。
今後も宜しくお願い致します。」
※この約半年後に不動産業の免許を取得され、無事開業されました。開業準備と並行して投資物件の購入も決断されたK様、これからもご家族で力を合わせて進んでください。応援しています。 。
女性ならではの、柔らかい雰囲気にお電話するまで緊張していましたが、終始和やかな堅苦しくない対応でとっても安心して色々聞くことができました。
これから一からまだ右も左もわからない状態ですが、色々ヒントになることもありまして、すごく参考になりました。
現役の女性不動産屋さんの声を聞く機会ができて、とても良かったです。
まだ、準備に時間がありますので自分なりのスタイルを見つけつつ教えてくださった集客法や、女性ならではの観点や、カミングさんを見習って、人を惹きつけるようなブログなどを書いて、不動産とゆうお仕事を通してなにか人の心に残る、感謝されるお仕事ができたらなと思います。
真面目にコツコツしていたら、お金は後からついてくると信じて、頑張りたいと思います。
人生100年時代。80歳や90歳になっても、バリバリ人のお役にたてる業者を目指して、これからもよき先輩として、またぜひアドバイスをお願い致します。
長いお時間ご丁寧に私の話を聞いてくださって、心より感謝致します。
お体に気をつけてこれからも輝く女性でいてください。」
※女性の憧れ、自宅サロンを経営されているY様、不動産業への進出もばっちりですね。楽しみにしています。コツコツと長く活動したいですね。
集客方法等色々と教えて頂き、思い切って行動に移す事が出来そうです。とても話しやすい方なので、これからも相談させて頂きたいと思います。
今はホームページ作りに着手したところです。少しずつ前進していきたいなと思います。ありがとうございました。」
※とにかく、行動あるのみ! ですよね、私も心掛けていきます。できることから少しずつでも取り組みましょう。前進できますよ。
実際に開業されている方からいろいろなお話を聞けたり、こちらの状況にコメントやアドバイスいただける機会というのはこれまでなかったので、今回の講座は私にとって本当に貴重な体験でした。
まだまだいろいろ検討を進めないといけないですが、開業に向けて一歩前進できた気持ちです。この度は本当にありがとうございました。」
なかなかこのようなお話をお聞きする機会もない中、
※不動産独立開業講座としてお話ししていましたが、ZOOM・電話・対面 での対応は現在行っておりません。（2020.6月～）
いくつかのブログ記事に考えをまとめておりますので、そちらをご参照ください。
開業して、実務がよくわからないところがある、
という方に、こんな本はいかがでしょうか。
宅建業開業を予定しておられる皆様の、ご健闘をお祈り申し上げます。
不動産エージェントという選択
ここまでお読みいただきありがとうございます。
ところでこのブログは
こういったワードで検索すると私のこの記事が上位表示されるということで、
RE/MAX REVO の安川さんが、連絡をくださいました。
面白い時代ですね。
ですから、このブログをお読みの方に、
不動産エージェントという働き方もご紹介しています。こちらからどうぞ。
